2020年4月の民法改正時、それまで売主が購入者に対して負っていた「瑕疵担保責任」の名称が「契約不適合責任」へと変更されました。
これにより売主の責任はいったいどのように変わったのでしょうか。
今回は契約不適合責任の概要にくわえ、従来の瑕疵担保責任との違いや売却時に注意すべきポイントについて解説します。
不動産売却時の契約不適合責任とはどういったもの？
契約不適合責任とは、売買したものが契約内容と異なる際に売主が購入者に対して負う責任です。
たとえば購入した商品の数が足りない、定められた品質を満たしていないなどのときに購入者は売主に対して損害賠償の請求や契約の解除などを求めることが可能となります。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、一般には分かりにくい言葉であったことから、よりわかりやすい名称へと変更されたのです。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？
それでは、契約不適合責任と瑕疵担保責任にはどのような違いがあるのでしょうか。
まず瑕疵担保責任では瑕疵の事実を知ったときから1年以内に「請求」しなければなりませんでしたが、契約不適合責任では不適合を知ったときから1年以内の「通知」へと変更されました。
また両者を比較すると、損害賠償の範囲が広くなった点も大きな違いです。
瑕疵担保責任では信頼利益（無効の契約を有効だと信じたことで失った利益）に限られていましたが、契約不適合責任は履行利益（契約の履行で得られるはずだった利益）も対象です。
契約不適合責任では契約解除（催告解除、無催告解除）や損害賠償請求にくわえて、瑕疵を修理し補うための修補請求などの追完請求や代金減額請求も認められました。
より安心して不動産を購入できるようになったといえるでしょう。
不動産売却時に把握しておきたい契約不適合責任の注意点
不動産を売る際は、契約不適合責任を巡って買主とトラブルが起こらないように注意しましょう。
民法改正前は購入者があらかじめ把握していた故障や不具合などについて売主に賠償責任はありませんでしたが、改正後はこのケースでも責任が問われます。
ただし契約不適合責任はあくまでも任意規定であるため、お互いの合意があれば免責可能です。
とくに中古住宅を売る際は、劣化した住設機器が壊れても売主に責任はないとする特約を契約書に明記しておく必要があるでしょう。
トラブルを未然に防ぐため、売却する家や土地に何かしらの不具合があるときは事前に購入希望者に説明し、納得してもらうことが重要です。
まとめ
契約不適合責任により売主が購入者に対して負う責任の範囲が拡大されましたが、お互いの合意があれば契約書に免責の旨を記載することも可能です。
不動産を売る際は売主が負う責任の範囲を1つずつ確認し、購入者に告知して契約書に免責特約を記載することをおすすめします。
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